Moomin's Devlog

열중 1주차 강의는 '하락장에서 투자 성공 확률 높이는 법'이라는 주제로 방랑미쉘님께서 진행해주셨다. 기존에 알던 내용에 대해서도 구체적인 데이터와 예시를들어 설명해주셔서 명확하게 이해를 할 수 있었던 너무나 좋은 강의였다.

투자 시기별로 다른 전략

- 입주물량이 중요하다는 것은 이전 강의들을 통해 알고있었지만, 방랑미쉘님께서 구체적인 데이터로 입주물량이 전세가와 매매가에 얼마나 영향을 주는지 자세하게 설명해주셨다. 어느 시기의 입주물량을 자세히 봐야되는지, 어느정도 입지물량일 때 전세가 뿐만아니라 매매가에도 영향을 주는지 말씀해주셔서 꾸준하게 입주물량을 모니터링 해야겠다고 느꼈다.

BM : 시세트래킹과 함께 해당지역 입주물량도 꾸준히 트래킹하기

열반스쿨 기초반, 실전 준비반을 수강하면서 수도권과 지방 투자 사례들을 많이 설명해 주셨다. 수도권은 저환수원리를 충족하는 단지 중 가장 좋은 단지를 투자해나가면 된다는 걸 알았는데, 지방의 경우 지역마다 기준이 달라 의아했었다. 어느 지역은 무조건 신축이 1등이라고 하시고, 어느 지역은 연식보다 학군이 중요하다고 하시고... 하지만 제주바다님께서 지방은 개별성이 핵심이라고 말씀해 주셔서 한 번에 이해가 되었다. 지역마다 사람들이 좋아하는 것이 다르고, 같은 지역이어도 구 별로도 다르다고 하셨다. 지방 투자를 위해 해당 지역 사람들이 어떤 걸 좋아하고, 어떤 걸 기피하는지 파악하는 게 중요하다는 것을 알게 되었다.

BM : 임장을 통해 단순히 객관적인 정보들만 파악하는 것이 아니라 지역의 분위기와 특징도 같이 살펴서 해당 지역 사람들의 선호도를 파악하자

수도권은 매매가와 전세가가 벌어지기도 하고 붙기도 하지만, 지방은 대부분이 매매가와 전세가가 같이 움직이다. 지금까지는 이유는 모르고 그냥 그런가 보다 하고 생각만 하고 있었는데, 제주바다님께서 이유를 자세하게 설명해 주셨다. 수도권은 가수요로 인해 상승장에서 매매가의 상승이 더 많이 나타나고, 지방은 가수요가 없기 때문에 공급물량이 정직하게 가격에 반영된다고 하셨다. 그로 인해 사이클도 수도권보다 지방이 더 짧게 돌아오는 것 같다. 내가 투자하려는 곳의 계절이 봄, 여름, 가을, 겨울 중 어느 계절에 해당하는지를 파악해서 좋은 타이밍에 좋은 투자를 할 수 있도록 준비를 하고 있어야겠다.

BM : 내가 가진 앞마당의 시세 트래킹 뿐만 아니라 공급물량도 같이 확인하자

지방은 기본적으로 인구가 가장 중요하다고 하셨고, 물을 담는 통으로 예시를 들어 설명해 주셨다. 작은 주전자에는 물 한 컵을 부으면 큰 영향을 주지만, 커다란 욕조에는 물 한 컵을 붓더라도 영향이 미미하다. 인구 규모에 따라 공급에 의한 영향의 크기가 다르다는 것을 알게 되었고, 일정 인구수 이상의 지역에만 투자해야겠다는 생각이 들었다.

BM : 지방 임보는 지역 현황이 아닌 입지 분석에 인구를 작성하자

긴 시간 이어진 제주바다님의 강의는 방대한 자료 양만큼이나 꽉꽉 채워서 진행됐고, 진짜로 버리거나 한눈팔 수 있는 내용이 하나도 없었다. 제주바다님 1강을 통해 지방 투자자로써 첫 발을 내디뎠다고 생각하고, 시작이 반이라는 말이 있듯이 첫 발을 크게 내디뎠다고 생각한다. 철저한 복습을 통해 강의를 내 것으로 만들고, 수도권, 지방을 편식하지 않고 골고루 기회를 찾아가는 투자자가 되어야겠다.

4주차 마지막 강의는 코크드림님의 강의로 진행되었습니다. 유튜브에서만 뵈다가 강의로 만나니 살짝 색다른 느낌이 들었던 것 같습니다. 강의를 위해 너무나 열심히 준비해오시고, 자세하게 설명해주셔서 복습을 통해 내 것으로 만들 수만 있다면 앞으로 투자생활하는데 큰 도움이 될 것 같다고 생각했습니다.

수도권은 입지가 중요하고 규모가 작은 지방으로 갈수록 상품이 중요하다는 말씀을 해주셨습니다. 실제 매매가, 전세가 변동내역을 직접 보여주셔서 설명하시는 내용이 더 와닿았던 것 같습니다. 지방은 왜 직장, 교통과 같은 입지가 덜 중요한지, 사람들이 왜 신축 아파트에 더 관심을 갖는지 알 수 있었습니다. 내가 투자하려는 지역 상황에 맞게 어느것을 우선순위로 삼을지 많이 고민해봐야 될 것 같습니다.

투자시 규제로 인해 세금 폭탄(?)을 맞게 되는 상황이 생기셨는데, 이 때 어떻게 대응해나가셨는지 설명을 해주셨습니다. 규제로 인해 세금을 낼 수 밖에 없는 상황에 처했을 때, 그대로 세금을 내는 거 말고 다른 방법이 있을까라고 생각을 했지만, 코크드림님께서 다양한 사례로 여러 방법들에 대해 설명해주셨고, 내가 세입자에게 돈을 추가로 지불하더라도 원래 세금으로 내야되는 돈 보다 적다면 그것이 훨씬 이득이고 어떻게든 덜 내는 방향으로 유도를 해야한다고 하셨습니다. 어떻게보면 당연한 이야기였지만, 내가 막상 저러한 상황에 처했을 때 바로 저런 생각을 떠올리기는 힘들거라고 생각했고, 어떤 리스크가 언제 올지 알 수 없기 때문에 다양한 상황에서 대비가 필요하다고 생각되었습니다.

부동산도 직접 발로 뛰는거랑 단순히 전화만 하는거랑은 차이가 있다고 하셨습니다. 저도 단순히 전화, 문자로 부동산과 얘기했을 때에는 제가 내놓은 물건의 세입자를 적극적으로 구해주는지, 내 매물에 대한 얘기를 하기는 하는지 알 수가 없었는데, 부동산을 직접 방문해서 내 물건이 사장님들에게 높은 우선순위를 갖는지, 만약 높은 우선순위가 아니라면 왜 우선순위가 아닌지 확인을 해볼 수 있다고 하셨는데, 저도 이렇게까지 적극적으로 세입자를 구해본적이 없어서 후회가 좀 남습니다. 다음에는 부동산도 발로 뛰며 내 물건의 우선순위를 조금이라도 올려봐야 될 것 같습니다.

4주동안 실전준비반을 수강하면서, 조원들과 처음으로 임장을 다녔고, 간단하게나마 처음으로 임장보고서도 작성해 볼 수 있었습니다. 아직도 모르는 게 많고 많이 부족하지만 실전준비반에서 배운 내용들, 조원들과 함께한 경험들을 통해 앞마당을 더 많이 늘려나가고, 잃지 않는 투자를 통해 오랫동안 살아남을 수 있도록 꾸준히 공부해보겠습니다.

투기가 아닌 투자를 위해 지역분석이 얼마나 중요한지를 말씀해주셨다. 지역분석을 통한 투자는 잃지 않는 투자를 가능하게 해주고, 이전의 투자 과정 복기를 통해 다음에는 더 나은 투자를 할 수 있도록 한다. 하나의 지역을 보더라도 가능한 많은 정보를 뽑아낼 수 있도록 투자 전 철저한 지역분석을 해야겠다고 생각했다.

발로 직접 지역을 밟아보는 것이 얼마나 중요한지에 대해 말씀해주셨다. 자전거나 버스를 이용할 경우 나중에 머릿속에 남지 않기 때문에 꼭 발로 직접 걸어다니며 투자를 하려는 지역에 익숙해져야 한다고 하셨다. 분위기 임장과 단지 임장을 다녀왔는데, 처음 분위기 임장 때 아무생각 없이 걸었다고 생각했는데, 단지 임장을 갔을 때 해당 지역이 처음보다 많이 익숙해졌다는 것을 느낄 수 있었고, 직접 발로 밟아보는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있었다.

사전에 조사를 하고, 임장을 다녀와서 해당 지역에 대한 정보를 기록한 임장보고서를 작성하면 내 앞마당이 되는 줄 알았다. 제주바다님께서는 내 앞마당을 계속해서 관리하고, 앞마당끼리 비교평가까지 진행해야 내 앞마당이 되는거라고 말씀하셨다. 이전에는 내 앞마당의 투자 시기가 오지 않아 투자를 못했더라도, 비교평가를 하다보면 내 앞마당의 투자 시기가 되어 투자를 할 수 있게 되는데, 만약 비교 평가를 하지않으면 기회가 오는줄도 모르고 그냥 넘어가게 되는 것 같다. 앞마당을 만드는 것도 중요하지만 만들어 놓은 앞마당을 계속해서 잘 관리해야겠다.

실준반 1주차 강의에서는 잃지 않는 투자가 얼마나 중요한지, 투자로 성공하기 위해서는 어떤 습관을 가져야 하는지에 대해 중점적으로 설명해주셨다. 직접적으로 임장이나 임장보고서 작성에 대한 방법은 말씀해주지 않으셨지만, 해당 단계까지 가기위해 어떠한 과정들을 거쳐야 되는지 알 수 있었고, 꾸준함을 바탕으로 끝까지 해나가야겠다고 마음을 먹게 한 강의었던 것 같다.

잃지 않는 투자가 얼마나 중요한지에 대해 말씀해주셨다. 열반 기초반에서 너바나님이 말씀하신 Low risk, Middle return과 비슷한 맥락인데, 두 분께서 공통적으로 강조해주시는 부분인 만큼 잃지 않는 것이 얼마나 중요한지 다시 한 번 깨달을 수 있었다. 너나위님께서 강조하신 부분으로 처음 1-2년은 1년에 1채 또는 2채만 사라고 말씀하셨는데, 아무리 시장이 좋더라도 욕심을 쫓아서 무리하지말고, 실력을 쌓으며 잃지 않는 투자를 하는 투자자가 되기위해 차근차근 실력을 쌓아야 겟다고 느꼈다.

BM : 장기, 단기 투자 목표를 정하고, 꾸준한 공부를 통해 잃지 않는 투자를 하자

BM : 어떠한 파도가 오더라도 잘 헤엄칠 수 있도록 전략을 세우자

임장을 통해 앞마당을 늘리고, 앞마당 중에서 가장 좋은 물건에 투자를 하게된다. 당연히 앞마당이 5개 있는 투자자와 10개 있는 투자자의 선택지는 다르고, 투자 수익률도 많은 차이가 나게 된다. 너나위님께서는 비가오나 눈이오나 한 번도 임장을 거른적이 없다고 하셨는데, 앞마당을 늘려 더 좋은 투자를 할 수 있도록 꾸준히 앞으로 나아가야겠다.

BM : 머리가 아닌 말로 뛰는 투자자가 되자

BM : 나와 부자들과의 차이점을 공통점으로 만들기 위해 하나씩 좋은 습관을 만들자.

강의를 듣기 전 5주가 언제가나 걱정했는데, 시간이 빠르게 흘러 벌써 강의종료를 앞두고 있다. 혼자서 책만 읽었고, 이론은 점점 쌓여갔지만, 어떻게 행동으로 옮겨야 될지 몰라서 고민하던 중 주변 지인의 추천으로 월부에 오고, 강의를 수강하게 되었다. 기초반이었지만, 기대 이상으로 많은 것들을 얻을 수 있었고, 투자의 전체적인 큰 그림을 그려볼 수 있었다. 또한 앞으로 투자자로서 어떻게 공부해 나가야 하는지 알 수 있었다.

Not A But B

만약 수원을 임장한다고 했을 때, 수원에만 집중하면 되는 줄 알았는데, 용인, 화성과 같이 주변 지역도 함께 확인을 해야된다고 말씀하셨다. 또한 사람이 많이 이동하는 지역은 공급이 많은 지역이라는 것도 알게되었다. 단순히 수도권이면 수도권, 광역시면 광역시끼리만 비교하는 것이 아니라 해당 지역의 주변까지도 상세히 살펴서 크게 보는 투자자가 되어야 한다는 것을 알 수 있었다.

주식 투자를 할 때 내년에 무조건 오를지 떨어질지 생각을 해서 투자를 했던 것 같다. 하지만 예상대로 흘러간 적은 거의 없었다. 너바나님께서 본인도 내년에 오를지 떨어질지 모른다고 하셨고, 어떠한 상황이 오더라도 미리 전략을 세워 대비를 한다고 하셨을 때, 내가 지금까지 얼마나 잘못된 생각을 가지고 있었는지 알게 되었다. 어느 누구도 시장은 예측할 수 없으니 어느 시장이 오더라도 잃지 않는 투자를 할 수 있도록 꾸준히 공부해야겠다고 느꼈다.

좋은 투자는 가치 있는 물건을 저평가 된 가격에 사는 것이라고 하셨다. 좋은 투자를 하기 위해서는 먼저 가치 있는 물건을 판단할 수 있는 안목을 가져야 하는데, 수요와 공급, 입지독점성을 통해 판단이 가능하다고 하셨다. 저평가를 판단하기 위해서는 내가 가진 앞마당을 통해 비교평가가 되어야 한다고 하셨다. 이제 시작하는 단계이고 앞마당도 없는 상태이지만, 꾸준한 공부와 임장, 그리고 임장보고서 작성을 통해 앞마당을 넓혀서 좋은 투자를 할 수 있도록 해야겠다고 느꼈다.

부동산은 장기적인 상향 곡선을 그리기 때문에 하락하더라도 이전 허리정도의 가격까지만 하락한다고 하셨다. 무릎에 사서 어깨에 팔아라 라는 말을 자주 하셨는데, 꾸준히 시세 트래킹을 해서 가치있는 물건을 허리 이하의 가격에 살 수 있도록 해야겠다.