Moomin's Devlog

열반스쿨 기초반, 실전 준비반을 수강하면서 수도권과 지방 투자 사례들을 많이 설명해 주셨다. 수도권은 저환수원리를 충족하는 단지 중 가장 좋은 단지를 투자해나가면 된다는 걸 알았는데, 지방의 경우 지역마다 기준이 달라 의아했었다. 어느 지역은 무조건 신축이 1등이라고 하시고, 어느 지역은 연식보다 학군이 중요하다고 하시고... 하지만 제주바다님께서 지방은 개별성이 핵심이라고 말씀해 주셔서 한 번에 이해가 되었다. 지역마다 사람들이 좋아하는 것이 다르고, 같은 지역이어도 구 별로도 다르다고 하셨다. 지방 투자를 위해 해당 지역 사람들이 어떤 걸 좋아하고, 어떤 걸 기피하는지 파악하는 게 중요하다는 것을 알게 되었다.

BM : 임장을 통해 단순히 객관적인 정보들만 파악하는 것이 아니라 지역의 분위기와 특징도 같이 살펴서 해당 지역 사람들의 선호도를 파악하자

수도권은 매매가와 전세가가 벌어지기도 하고 붙기도 하지만, 지방은 대부분이 매매가와 전세가가 같이 움직이다. 지금까지는 이유는 모르고 그냥 그런가 보다 하고 생각만 하고 있었는데, 제주바다님께서 이유를 자세하게 설명해 주셨다. 수도권은 가수요로 인해 상승장에서 매매가의 상승이 더 많이 나타나고, 지방은 가수요가 없기 때문에 공급물량이 정직하게 가격에 반영된다고 하셨다. 그로 인해 사이클도 수도권보다 지방이 더 짧게 돌아오는 것 같다. 내가 투자하려는 곳의 계절이 봄, 여름, 가을, 겨울 중 어느 계절에 해당하는지를 파악해서 좋은 타이밍에 좋은 투자를 할 수 있도록 준비를 하고 있어야겠다.

BM : 내가 가진 앞마당의 시세 트래킹 뿐만 아니라 공급물량도 같이 확인하자

지방은 기본적으로 인구가 가장 중요하다고 하셨고, 물을 담는 통으로 예시를 들어 설명해 주셨다. 작은 주전자에는 물 한 컵을 부으면 큰 영향을 주지만, 커다란 욕조에는 물 한 컵을 붓더라도 영향이 미미하다. 인구 규모에 따라 공급에 의한 영향의 크기가 다르다는 것을 알게 되었고, 일정 인구수 이상의 지역에만 투자해야겠다는 생각이 들었다.

BM : 지방 임보는 지역 현황이 아닌 입지 분석에 인구를 작성하자

긴 시간 이어진 제주바다님의 강의는 방대한 자료 양만큼이나 꽉꽉 채워서 진행됐고, 진짜로 버리거나 한눈팔 수 있는 내용이 하나도 없었다. 제주바다님 1강을 통해 지방 투자자로써 첫 발을 내디뎠다고 생각하고, 시작이 반이라는 말이 있듯이 첫 발을 크게 내디뎠다고 생각한다. 철저한 복습을 통해 강의를 내 것으로 만들고, 수도권, 지방을 편식하지 않고 골고루 기회를 찾아가는 투자자가 되어야겠다.

4주차 마지막 강의는 코크드림님의 강의로 진행되었습니다. 유튜브에서만 뵈다가 강의로 만나니 살짝 색다른 느낌이 들었던 것 같습니다. 강의를 위해 너무나 열심히 준비해오시고, 자세하게 설명해주셔서 복습을 통해 내 것으로 만들 수만 있다면 앞으로 투자생활하는데 큰 도움이 될 것 같다고 생각했습니다.

수도권은 입지가 중요하고 규모가 작은 지방으로 갈수록 상품이 중요하다는 말씀을 해주셨습니다. 실제 매매가, 전세가 변동내역을 직접 보여주셔서 설명하시는 내용이 더 와닿았던 것 같습니다. 지방은 왜 직장, 교통과 같은 입지가 덜 중요한지, 사람들이 왜 신축 아파트에 더 관심을 갖는지 알 수 있었습니다. 내가 투자하려는 지역 상황에 맞게 어느것을 우선순위로 삼을지 많이 고민해봐야 될 것 같습니다.

투자시 규제로 인해 세금 폭탄(?)을 맞게 되는 상황이 생기셨는데, 이 때 어떻게 대응해나가셨는지 설명을 해주셨습니다. 규제로 인해 세금을 낼 수 밖에 없는 상황에 처했을 때, 그대로 세금을 내는 거 말고 다른 방법이 있을까라고 생각을 했지만, 코크드림님께서 다양한 사례로 여러 방법들에 대해 설명해주셨고, 내가 세입자에게 돈을 추가로 지불하더라도 원래 세금으로 내야되는 돈 보다 적다면 그것이 훨씬 이득이고 어떻게든 덜 내는 방향으로 유도를 해야한다고 하셨습니다. 어떻게보면 당연한 이야기였지만, 내가 막상 저러한 상황에 처했을 때 바로 저런 생각을 떠올리기는 힘들거라고 생각했고, 어떤 리스크가 언제 올지 알 수 없기 때문에 다양한 상황에서 대비가 필요하다고 생각되었습니다.

부동산도 직접 발로 뛰는거랑 단순히 전화만 하는거랑은 차이가 있다고 하셨습니다. 저도 단순히 전화, 문자로 부동산과 얘기했을 때에는 제가 내놓은 물건의 세입자를 적극적으로 구해주는지, 내 매물에 대한 얘기를 하기는 하는지 알 수가 없었는데, 부동산을 직접 방문해서 내 물건이 사장님들에게 높은 우선순위를 갖는지, 만약 높은 우선순위가 아니라면 왜 우선순위가 아닌지 확인을 해볼 수 있다고 하셨는데, 저도 이렇게까지 적극적으로 세입자를 구해본적이 없어서 후회가 좀 남습니다. 다음에는 부동산도 발로 뛰며 내 물건의 우선순위를 조금이라도 올려봐야 될 것 같습니다.

4주동안 실전준비반을 수강하면서, 조원들과 처음으로 임장을 다녔고, 간단하게나마 처음으로 임장보고서도 작성해 볼 수 있었습니다. 아직도 모르는 게 많고 많이 부족하지만 실전준비반에서 배운 내용들, 조원들과 함께한 경험들을 통해 앞마당을 더 많이 늘려나가고, 잃지 않는 투자를 통해 오랫동안 살아남을 수 있도록 꾸준히 공부해보겠습니다.